알고 계실 내용
1. 국토부가 제공하는 실거래가 정보는 부동산업자 혹은 매매당사자간의 신고에 의한 것으로 계약일 60일 이내에 신고하게 되어있습니다
2. 신고 한 이후 계약이 취소되더라도 취소된 사실 자체를 신고하는 것은 의무가 아닙니다. 즉 신고만 하고 취소하지 않아도 법적으로 아무런 문제도 없습니다.
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부동산 업자들 수법1. - 60일 신고기간 활용 꼼수
가격이 높게 거래된 물건들은 계약 즉시 신고 합니다.
급매등의 이유로 가격이 낮게 거래된 물건들은 60일 유예기간을 이용해서 최대한 늦게 신고합니다.
즉 최대 60일간의 텀이 생기기 때문에, "봐라 이렇게 높게 거래되지 않았느냐" 하고 호갱모집한다음
계약하게 만듭니다. 하지만 거래가 낮은 매물 등록 최대 60일쯤 지나보면 실제로 낮게 거래된 물건이 실거래 등록되겠죠.
매수자가 계약한 이후에는 낮게 거래된 매물들을 뒤늦게 알아봤자 아무런 소용이 없습니다
매수자가 부동산 업자 제시한 실거래가를 보면서 매수할지 고민하는 동안에 타물건이 낮은가격에 계약되도
매수자는 이것을 알수 있는 방법이 전혀 없습니다.
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부동산 업자들 수법2. - 계약 취소시 신고가 의무가 아닌 것을 활용한 꼼수
앞서 언급한것처럼 계약시 실거래 신고 하되, 계약 취소가 되었다고 해서 취소 신고를 하는 것이 의무가 아닙니다.
바로 아래에서 설명하는 '자전거래'( = 특정 물건을 자기돈으로 사고팔고 둘다함 )를 통해 실거래가를 높입니다.
1. 업자들끼리 ( 즉 자전거래합의된 사람끼리 거래함 ) 매물을 '높은가격에' 사고 팔기로 계약하고 국토부 실거래가를 등록합니다
2. 업자가 하는 것이기 때문에 부동산 중개수수료가 '실질적'으로 한푼도 들지 않습니다.
3. 그리고 실제로는 계약을 이행하지 않습니다. 보통의 경우에는 위약금을 물어야하지만, 업자들끼리 짜고 하는거라 위약금이 들지 않습니다.
4. 즉 중개수수료도 없고, 위약금도 들지 않기때문에 국토부 실거래가만 올려놓고 소유권이전은 안하는 것입니다
( 소유권이전하면 취등록세 내야되는데 이렇게까지 하면 비용이커서 자전거래의 의미가 없습니다 )
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호갱 잡히지 않는 방법 (1/2)- 호갱노노 서비스 이용
1. 위에서 본것 처럼 자전거래를 하거나 실거래가 등록 유예(?)기간을 이용해서 업자들이 호갱잡으려고하는 경우
이것을 회피하기 위해서는 등기부 등본상의 실제 거래가 발생했는지를 확인해보는 수 밖에 없었습니다.
하지만 대단지 아파트, 아니 100세대도 안되는 나홀로 아파트도 이런식으로 개인이 일일이 다 확인할수가 없죠
2. "실제 소유권 이전이 되었는지를 확인" 해주는 기능을 호갱노노에서 제공합니다
설명은 아래 스크린샷으로 대체합니다.
위 설명대로 실제거래가 되었고 소유권이전까지 되었어도 호갱노노에 바로 나타나지 않을수 있습니다
"어? 나는 거래했는데 왜 실거래 확정일이 안뜨지?" 라고 호갱 노노 서비스의 진정성과 기능을 의심하실 필요 없습니다.
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호갱 잡히지 않는 방법 (2/2) - 합리적 판단에 대한 의견
* 아래는 예시 화면일뿐 특정 단지에 대해서 실거래 의심을 해보자는 의도는 없습니다
1. 확정일이 있는 경우
호갱노노에서 실제 소유권 이전이 된것을 확인한것이기 때문에 자전거래일 가능성이 낮습니다
모든 가능성을 열어놓고 말씀드리면 이가격 조차도 호갱 잡힌 것인지 매수자가 합리적인 판단을 한 것인지는 아무도 모르죠
판단은 시세를 참고해서 매수하려는 사람이 최종적으로 하는 것이니 더 이상은 언급하지 않습니다.
2.계약일만 있는 경우
호갱노노에서 확정일을 확인중이거나 확인할수 없는 상태입니다.
자전거래일수가 있고 60일 유예기간을 이용한 실거래 띄우기 작업대상일수가 있습니다.
( 높게 신고된 가격이 허위가 아니더라도 낮게 거래된 물건 거래가신고를 최대한 유예시키면서 그 수단으로 활용됨 )
물론 실제 소유권 이전예정인 실제 거래일수 도 있습니다 . 판단은 각자 하시면 됩니다
제 개인적으로는 확정일이 안나온 매물은 거래시세로 참고하지 않겠습니다.
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관련링크
실거래가 신고의무
자전거래에 대하여
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201801302059025&code=990304
February 28, 2018 at 08:40AM